Det er den samme historie hver måned for „Sarah” på 29 år. Hun scroller febrilsk igennem de store danske boligportaler på jagt efter en lejlighed i København, der er til at betale på en pædagogbørneløn. Men uanset hvor hurtigt hun trykker, virker det som om, priserne konstant stiger, og de gode tilbud forsvinder, før de overhovedet er offentliggjort. Hvad Sarah mærker på egen krop, er effekten af en usynlig og koordineret magtfaktor på det danske ejendomsmarked: udbredelsen af prædiktiv ejendoms-AI og automatiserede prissætningsalgoritmer.
Hvor ejendomsmarkedet tidligere var styret af lokale mæglere, udbud og efterspørgsel samt regulære menneskelige forhandlinger, er store dele af den private udlejningssektor og ejendomsinvestering i dag overtaget af software, der optimerer afkastet til det yderste. Systemerne analyserer alt fra historiske lejeniveauer og socioøkonomiske data til mikro-ændringer i lokalplaner og borgernes søgeadfærd. Resultatet er et marked, der er blevet hyper-effektivt for investorerne, men fuldstændig uigennemskueligt og ekskluderende for almindelige borgere.
Den kunstige priskartel
Den største bekymring ved udbredelsen af disse AI-systemer – herunder systemer inspireret af de omstridte amerikanske modeller som RealPage – er faren for algoritmisk prisaftale. Når flere store ejendomsinvestorer og pensionskasser bruger de samme data og de samme prissætningsmodeller, behøver direktørerne ikke længere at mødes i hemmelighed i et røgfyldt baglokale for at aftale priser. Algoritmerne gør det for dem i skyen.
Softwaren er ofte programmeret til at maksimere den samlede profit, hvilket paradoksalt nok kan betyde, at det bedre kan betale sig for en udlejer at lade fem procent af lejlighederne stå tomme til en ekstremt høj leje, frem for at sænke prisen og få fuldt hus. Systemet forhindrer det naturlige prisfald, som markedsmekanismerne ellers ville diktere ved øget udbud. Det er et digitalt kartel, hvor koden sikrer, at priserne presses op til det absolut maksimale, markedet overhovedet kan bære, uden hensyn til de sociale konsekvenser.
Sortering af de „uønskede”
Men AI stopper ikke ved prissætningen. Når en boligsøgende sender en ansøgning via en portal, er det i dag ofte en algoritme, der foretager den indledende screening af kandidaterne. Systemerne analyserer ansøgerens digitale fodaftryk, kreditvurdering, jobtitel og civilstatus for at beregne en „risikoprofil”.
Gennem fortrolige samtaler med ansatte i den digitale ejendomsbranche kan denne redaktion afsløre, at visse parametre i al stilhed vægtes på en måde, der grænser til systematisk diskrimination. Personer på overførselsindkomst, enlige mødre eller ansøgere med navne, der indikerer en ikke-vestlig baggrund, får tildelt en lavere score af systemet. Da udlejerne blot modtager en liste over de „top-matchende” kandidater fra softwaren, opdager de aldrig de profiler, som algoritmen allerede har fejet ind under gulvtæppet. Retten til en ligeværdig vurdering er sat ud af kraft af en digital dørvogter.
Byens tabte sjæl
Når algoritmerne overtager styringen af ejendomsmarkedet, ændrer byernes demografi sig. De kreative, de unge, arbejderklassen og de offentligt ansatte presses ud af de store byer, fordi koden har beregnet, at det mest profitable er at omdanne boligmassen til dyre mikro-lejligheder eller luksusbyggeri målrettet internationale expats og højtlønnede it-konsulenter.
Byudvikling handler ikke længere om at skabe levende, mangfoldige kvarterer med plads til alle livets faser; det handler om at fodre en matematisk model med det højest mulige afkast pr. kvadratmeter. Byen bliver kold, strømlinet og eksklusiv.
Behovet for en algoritme-bremse
Boligen er ikke en spekulationsvare på linje med kryptovaluta eller tech-aktier; det er en fundamental menneskeret og rammen om det gode liv. Hvis vi vil forhindre, at vores byer bliver overtaget af algoritmisk grådighed, må politikerne vågne op.
Der er akut brug for lovgivning, der forbyder brugen af fælles prissætningsalgoritmer, som reelt fungerer som konkurrenceforvridende karteller. Samtidig skal der indføres fuld transparens i de screeninger, der foretages af boligsøgende. En borger skal altid have ret til at vide, hvorfor de blev valgt fra, og have sikkerhed for, at beslutningen ikke skyldes en diskriminerende kode i baggrunden. Byen tilhører menneskene, ikke algoritmerne.
Af: Lasse Graver